Il "reverse mortgage" può rafforzare gli anziani a rischio povertà, permettendo loro di trasformare la propria casa in reddito. Un'opportunità, in un momento in cui si tagliano le risorse pubbliche per la vecchiaia: il reddito dei pensionati potrebbe salire del 50%. Una soluzione che premia soprattutto le donne anziane. Ma penalizza gli eredi
Anziane e sole,
la casa può aiutare
Il fenomeno dell’invecchiamento della popolazione sta portando a un forte e rapido incremento della domanda di assistenza espressa dagli anziani non autosufficienti. Di conseguenza, per i sistemi di welfare, è sempre più arduo riuscire a far fronte al crescente bisogno assistenziale espresso dagli anziani e dalle loro famiglie. La situazione attuale è particolarmente critica se si considera che l’aumento della domanda di assistenza si scontra con un orientamento politico ed economico volto a mantenere la crescita della spesa pubblica entro limiti sostenibili. Per tale ragione, è sempre maggiore l’esigenza di andare a indagare nuove strategie di finanziamento, che non vedano la scarsità di risorse economiche disponibili per la spesa pubblica come un rigoroso e insormontabile vincolo.
Una possibile ipotesi è nello sviluppo del mercato delle rendite vitalizie ipotecarie, più comunemente definite reverse mortgage, ossia strumenti finanziari che permettono agli anziani di convertire la propria ricchezza immobiliare in flussi di reddito da utilizzare per finanziare l’assistenza (si veda anche, su questo stesso sito, l'articolo di Maria Cristina Rossi e Dario Sansone "Ho una casa ma non ho i soldi"). Il reverse mortgage è, infatti, una tipologia di mutuo ipotecario che permette ai proprietari di un’abitazione di prendere in prestito del denaro (in un’unica soluzione, tramite pagamenti periodici per un periodo di tempo limitato, oppure attraverso una rendita vitalizia), a fronte del valore della casa. A differenza del mutuo tradizionale, tuttavia, in questo caso non è previsto nessun pagamento da parte del beneficiario, fintantoché questi, o il coniuge superstite, non venda l’abitazione o non muoia. In quest’ultimo caso, l’onere del rimborso passa agli eredi che possono ripagare il debito e conservare la proprietà dell’immobile. Gli interessi si sommano al capitale prestato per l’intera durata del contratto e l’onere del debito aumenta quindi con il passare del tempo e, nel caso gli eredi non siano interessati a liberare l’immobile dall’ipoteca, la vendita dell’immobile dovrà ricoprire il capitale prestato più gli interessi accumulati. Inoltre, i contratti di reverse mortgage prevedono che, nel caso alla scadenza del contratto il valore del debito ecceda quello dell’abitazione, il prestatore non può rivalersi sulle altre attività del debitore. I sottoscrittori di questo strumento hanno sostanzialmente il vantaggio di mantenere la proprietà dell’abitazione e, quindi, di continuare a vivere al suo interno sino alla scadenza del contratto, non precludendo agli eredi la possibilità di recuperare l’immobile.
I dati forniti dall’indagine campionaria SHARE del 2011 (Survey on Health, Ageing and Retirement in Europe) hanno posto in evidenza l’importanza che il patrimonio immobiliare riveste per gli anziani nei paesi dell’area mediterranea e, in particolare, in Italia. La maggiore parte della ricchezza detenuta dagli ultra sessantacinquenni è, infatti, costituita da attività reali, nello specifico dall’abitazione principale di proprietà. La figura 1, ad esempio, mette in evidenza come in Italia la proporzione di anziani proprietari sia superiore alla media e, inoltre, come la diffusione dei mutui tra gli over 65 sia attualmente estremamente limitata.
Figura 1 – Tassi di proprietà dell’abitazione principale degli over 65, anno 2011
Fonte: elaborazioni proprie su dati SHARE 2011
Quanto appena asserito porta a riflettere su come la ricchezza immobiliare degli anziani, negli anni a venire, possa divenire una forma di sostegno al consumo dall’importanza non trascurabile.
Per quantificare l’impatto del reverse mortgage sul benessere economico degli anziani proprietari di casa in Italia, abbiamo fatto ricorso alla simulazione di un modello di prestito vitalizio ipotecario1 che ha permesso di stimare i potenziali guadagni in termini di reddito, oltre all’effetto sul tasso di povertà tra gli anziani. La suddetta simulazione (si è presa in considerazione l’erogazione di una rendita vitalizia ipotecaria) ha portato a concludere che in media i sottoscrittori potrebbero incrementare il proprio reddito di oltre il 50%2.
Si è visto che questo incremento dipende moltissimo dal valore della casa data in garanzia e, inoltre, che i benefici sono maggiori per gli individui più anziani. Considerato che nel campione preso in esame le donne sono mediamente più anziane e hanno un reddito di partenza più basso, sono le donne single, rispetto agli uomini, ad ottenere incrementi percentuali di reddito maggiori. La simulazione ha portato altresì a sostenere che il reverse mortgage potrebbe rivelarsi uno strumento potenzialmente utile a fornire supporto anche agli anziani che si trovano nelle condizioni economiche peggiori. I risultato ottenuti, riportati nella tabella 2 (in calce a quest'articolo), hanno infatti mostrato che circa l’80% degli ultra sessantacinquenni poveri, tramite gli incrementi di reddito ottenuti, oltrepasserebbe la soglia di povertà relativa3. Le donne single, che risultano essere relativamente più povere rispetto agli uomini single e agli anziani che vivono in coppia, otterrebbero i maggiori benefici, con una riduzione del tasso di povertà relativa dell’87%. Questo risultato riveste un’importanza particolare poiché le donne, più deboli economicamente, avendo una speranza di vita più lunga, hanno maggiore probabilità di aver bisogno di risorse per far fronte a spese elevate legate a problemi di salute e, conseguentemente, di fare maggiore affidamento sui trasferimenti sociali.
La mancanza di investimenti pubblici nell’assistenza agli anziani non autosufficienti concorrerà nei prossimi anni a generare una domanda crescente di strumenti che, come il reverse mortgage, possano sostenere gli anziani esclusi dalla copertura pubblica, oppure ad integrare quest’ultima. I redditi generati dal prestito vitalizio ipotecario, inoltre, potrebbero essere utilizzati per favorire il mantenimento degli anziani in condizioni più gravi presso la propria abitazione (ad esempio tramite l’acquisto di attrezzature adeguate), diminuendo in tal modo il ricorso ai servizi residenziali, che per i loro costi gravano di più sulle finanze pubbliche rispetto ai servizi domiciliari. In tal modo, lo spostamento verso un maggiore ricorso ai servizi domiciliari potrebbe permettere al soggetto pubblico di investire le risorse risparmiate nella rete locale dei servizi per gli anziani e di estendere il grado di copertura dell’intervento pubblico in questo ambito.
L’incremento di reddito ottenibile tramite il reverse mortgage dipende, tuttavia, fortemente dal valore della casa dato in garanzia per il prestito; di conseguenza, lo sviluppo di questo strumento è sostanzialmente limitato in quelle zone in cui i prezzi delle abitazioni crescono più lentamente (regioni del Sud, Comuni di piccole dimensioni e lontani dai capoluoghi). In queste aree è infatti maggiore il rischio per il creditore che alla fine del contratto il valore del debito ecceda quello dell’abitazione.
Va tuttavia considerato che il reverse mortgage può diminuire in modo sostanziale la ricchezza da lasciare in eredità e, di conseguenza, andrebbe valutato attentamente e con estrema cautela l’impatto che questo strumento può avere in termini di redistribuzione della ricchezza tra generazioni.
Tabelle e note
1 Per la simulazione è stata impiegata l’Indagine sui bilanci delle famiglie italiane della Banca d’Italia (SHIW) del 2010. La simulazione è statica, ossia non ha assunto una crescita del valore della casa nel tempo. Per determinare l’ammontare massimo di capitale che il beneficiario può prendere in prestito a fronte del valore dell’abitazione si è fatto riferimento ai parametri del programma governativo statunitense denominato Home Equity Conversion Mortgage (HECM), che consente agli anziani di convertire in reddito una percentuale di valore della casa che aumenta con il crescere dell’età del beneficiario (per le coppie si considera l’età del coniuge più giovane). In questo caso si è ipotizzato che gli anziani nella fascia di età tra i 65 e i 69 anni in media possano prendere in prestito un ammontare di risorse al massimi pari al 53% del valore della propria abitazione, mentre per gli ultraottantenni il finanziamento può raggiungere un valore massimo del 65% del valore della casa.
2 Per il calcolo delle rendite annuali si è utilizzata la formula di un fondo ammortamento ricavata da: D.Rodda et al. (2000), Evaluation Report of FHA’s Home Equity Conversion Mortgage Insurance Demostration, Final Report, Department of Housing and Urban Development, Washington, DC, e da: HUD (Department of Housing & Urban Development) (1994), Home Equiti Conversion Mortgage Handbook 4235.1 REV-1, disponibile su: http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/administration/hudclips/handbooks/hsgh/4235.1. Per l’aspettativa di vita si è assunto che 100 sia il massimi numero di anni che un individuo può sopravvivere. Nel caso di coppie si è considerata l’età del coniuge più giovane. All’ammontare di prestito concesso andrebbero sottratti anche i costi iniziali e le imposte, che in questa prima simulazione sono stati ipotizzati nulli.
3 Per la costruzione della soglia di povertà si è utilizzata la mediana del reddito disponibile equivalente e il cut – off è stato fissato al 60% del valore mediano del reddito. Ad ogni individuo ricompreso nel campione si è attribuito il reddito disponibile dell’unità domestica nella quale vive e, prima di eseguire la simulazione, i redditi sono resi equivalenti tramite l’utilizzo della scala OECD modificata.