Articolocrisi economica - finanza pubblica - generazioni - pandemia

Ripartire con
i prestiti vitalizi

Foto: Unsplash/ Ravi Patel

Torniamo a parlare dei prestiti ipotecari vitalizi, che in Italia, un paese di proprietari di case con pensioni bassissime, potrebbero aiutare più di un milione di over60. Ce ne parla Claudio Pacella, esperto di finanza, che da anni si occupa di diffondere questo strumento

Articoli correlati

Considerare l’impatto di genere nelle politiche di rilancio è fondamentale per superare le disuguaglianze strutturali che pervadono le nostre società e muoversi verso una reale ripresa economica. Lo dicono le economiste femministe, ma non solo

La recessione innescata dalle misure di contenimento della pandemia sta avendo un impatto specifico sulla partecipazione delle donne al mercato del lavoro. Il commento a partire dagli ultimi dati su occupati e disoccupati in Italia

Sfruttamento lavorativo e sessuale: quali sfide e strategie di adattamento ai tempi della pandemia? La riflessione del network anti-tratta per il Veneto

Le giovani donne rischiano di essere le più penalizzate dalla crisi da coronavirus in Italia, in particolare nel settore della ristorazione e del commercio al dettaglio che negli ultimi anni aveva svolto una funzione "cuscinetto"

Ho iniziato a interessarmi di prestiti vitalizi nel settembre 2007, ritenendo fossero una soluzione necessaria per dare maggior credito agli anziani e quindi anche un importante settore di attività da sviluppare.

Da allora e fino a oggi, quindi per oltre dodici anni, mi sono dedicato quasi esclusivamente allo sviluppo dei prestiti vitalizi. Guardando indietro forse sembra una follia, ma così talvolta vanno le cose quando ci si dedica a qualcosa in cui si crede. In questi dodici anni ho parlato con centinaia di persone del mondo della finanza, della politica, della pubblica amministrazione, delle istituzioni, della società civile, dei sindacati, dell’universo accademico, di associazioni dei consumatori, di associazioni semplici e soprattutto di anziani che valutavano sulla propria pelle le diverse soluzioni disponibili per poter avere la liquidità di cui avevano bisogno. Le mie considerazioni che seguono sono basate su questa esperienza.

I prestiti vitalizi sono finanziamenti ipotecari di liquidità riservati a persone con almeno 60 anni d'età, regolati dalla legge 44 del 2015. In altri termini, si ottiene una somma di denaro in cambio di un’ipoteca su un immobile di proprietà. Chi li sottoscrive può scegliere tra due tipologie: senza pagamento di rate (e quindi il debito è costituito dalla somma iniziale e dagli interessi capitalizzati) oppure con rate di pagamento dei soli interessi (e quindi con capitale costante e senza capitalizzazione degli interessi). Il capitale ed eventuali interessi capitalizzati possono essere rimborsati in qualsiasi momento dal sottoscrittore, oppure saranno poi rimborsati dagli eredi, per i quali la legge prevede specifiche forme di tutela. Gli importi massimi concedibili sono crescenti al crescere dell’età del richiedente o della richiedente  e variano dal 20% del valore dell’immobile (a 60 anni) fino al 50%-60% (a 85 anni e oltre). L’età media di coloro che hanno richiesto i prestiti vitalizi in Italia è di 75 anni. Gli importi erogati variano dai 30.000 a un massimo di 300.000, in base sia all’età che al valore dell’immobile, con una media nell’intorno di 90.000 euro.

I vantaggi dei prestiti vitalizi per gli anziani

La valutazione del merito di credito per un mutuo è normalmente basata sulla capacità di rimborsare le rate nel tempo. L’assunto di base è che se il debitore può pagare oggi le rate, potrà farlo anche in futuro. Questo è sempre stato il limite per cui non si dà credito agli anziani: visto che la loro capacità di reddito in termini reali diminuisce e i loro costi potrebbero crescere significativamente nel tempo (es.per necessità sopravvenuta di una badante), la valutazione del merito di credito fatta oggi non vale domani. La soluzione per questo problema è stata semplicemente non dare credito agli anziani con strumenti “tradizionali”.

Il prestito vitalizio è nato proprio per sanare questa lacuna, trasferendo la valutazione del merito di credito da una componente reddituale a una patrimoniale, cioè dal reddito di chi li richiede al suo patrimonio (la casa). Per questo motivo questi finanziamenti nascono senza rate di rimborso e con accumulo e capitalizzazione degli interessi; in questo modo non vi è rischio che gli anziani smettano di pagare le rate, e che perdano la casa dove possono continuare ad abitare senza rischi. Questa caratteristica di “stabilità contrattuale” ha quindi un vantaggio simmetrico sia per gli anziani che per gli investitori.

Favorire l’accesso al credito per gli anziani

Gli over60 rappresentano un terzo dei clienti delle banche e quasi i due terzi della raccolta, ovvero del patrimonio conferito per essere amministrato o gestito. Tuttavia, sebbene il patrimonio medio di un anziano sia un multiplo di quello dei più giovani, tale media non rappresenta le esigenze di tanti anziani che richiedono liquidità. Infatti nell’esperienza rappresentata dalle richieste di prestito vitalizio viste a oggi, circa il 40% è rappresentato da esigenze economiche di necessità e integrazione di una pensione insufficiente, il 20% semplicemente per mantenere un tenore di vita agiato, mentre il 40% deriva dalla necessità di aiutare i figli. 

Una stima dei potenziali richiedenti

Il punto di partenza più importante è quindi la valutazione della domanda. Le transazioni di nuda proprietà sono stimate oltre 20.000 l’anno, mentre i finanziamenti contro cessione del quinto sono oltre 100.000 l’anno. Possiamo inoltre ipotizzare che queste transazioni che si concludono siano solo una parte della domanda, visto che le nude proprietà sono vendute su un mercato illiquido fatto solo di acquirenti privati e senza un protocollo di trasparenza. Infine le vendite di nuda proprietà, che “disereda” i figli per quanto riguarda l’immobile, è quasi limitata agli anziani senza figli, mentre la cessione del quinto è applicabile solo ad “anziani giovani” (sotto i 70-75 anni) e con una pensione medio alta. A queste considerazioni si aggiunga che gli anziani house rich-cash poor sono stimati in Italia in circa 1,4 milioni di famiglie (vedi Tab.1; in grigio le famiglie con basso reddito e valore alto dell’abitazione che beneficerebbero di un prestito vitalizio) .

Tabella 1 - Famiglie con capofamiglia con almeno 60 anni

Fonte: Quaderno 26 Fondazione Cariplo (2017) - Prof. Luca Beltrametti - House Rich, Cash Poor

La migliore stima della domanda latente che possiamo fare, basandoci anche sull’esperienza fatta in Italia a partire dal 2007, è di oltre 20.000 transazioni l’anno, equivalenti a oltre 2 miliardi di liquidità fornita agli Over60 e alle loro famiglie. Il primo limite da superare è la scarsa conoscenza da parte degli anziani che potrebbero richiederlo, anche a causa di una offerta ancora limitata e poco visibile.

Un’opportunità per gli anziani, per le banche e per il paese

I prestiti vitalizi, soprattutto in questo momento potrebbero essere una risorsa importante nel contesto della ripartenza, il quale purtroppo presenterà criticità sul fronte del credito.

Per gli over60 e le loro famiglie sarà necessario poter accedere al credito, soprattutto ove i redditi sono limitati o a rischio e dove i genitori sono chiamati ad aiutare i figli.

In ultimo per il paese, portare a regime i prestiti vitalizi significherebbe poter fornire oltre 2 miliardi di euro all’economia, direttamente attraverso le famiglie e senza rimborsi rateali che ne riducono il potere di acquisto reale. L’effetto complessivo in termini di incremento del Pil può quindi essere stimato nello 0,2%-0,3%.

Cosa serve adesso

Proprio in questo contesto sarebbe quindi opportuno uno stimolo da parte del regolatore, al fine di innescare uno sviluppo ampio e virtuoso di questo strumento. Sono possibili in merito tre opzioni che concedano anche ai prestiti vitalizi i benefici previsti per i mutui “prima casa”:

  • consentire che possano beneficiare della copertura del fondo garanzia prima casa, che prevede una garanzia a prima richiesta garantita dallo Stato[1]; la garanzia potrebbe coprire ad esempio l’80% del valore erogato, in modo da consentire un radicale ampliamento dell’offerta e un miglioramento delle condizioni disponibili sul mercato;
  • defiscalizzare gli oneri legati all’erogazione del finanziamento, rendendo deducibili gli interessi passivi, l’imposta sostitutiva e gli oneri accessori  pagati per ottenere i prestiti vitalizi, così come accade quando si chiede il mutuo per la prima casa;
  • considerarli eleggibili per operazioni di ri-finanziamento degli istituti di credito presso la Banca centrale europea (es. TLTRO), ovvero consentendo agli istituti di credito  di poter portare i portafogli di prestiti vitalizi quale garanzia per ottenere nuova liquidità a condizioni agevolate. Questo permetterebbe di  migliorare i tassi applicati ai clienti finali.

Si tratta di interventi che non richiedono specifiche coperture finanziarie e che potrebbero “autofinanziarsi” oltre a portare un forte beneficio sociale ed economico.

Note

[1] Fondo di garanzia prima casa, di cui All’articolo 1, comma 48, della legge 27 dicembre 2013, n. 147

Leggi anche

Ho una casa ma non ho soldi. La via del "reverse morgage"